Commercialisation
© Claude Shoshany / CC BY 2.5 — Wikimedia Commons
113 942Habitants · INSEE 2021
4029 €/m²Prix médian · DVF
17Programmes neufs
14Promoteurs actifs
T3 2024 → T4 2028Livraisons
Programmes et appartements neufs à Saint-Denis
93200 · Seine-saint-denis (93)
Commercialisation
Programmes neufs par phase à Saint-Denis
Vivre à Saint-Denis : la ville et ses quartiers
Saint-Denis compte 149 077 habitants (INSEE, recensement 2023), ville historique au nord de Paris connue pour sa basilique royale, nécropole des rois de France, et pour le Stade de France. Elle abrite aussi l'université Paris 8 et une longue tradition industrielle, aujourd'hui reconvertie en pôle tertiaire. C'est une ville jeune et populaire, à forte mixité sociale, dont l'image évolue vite depuis les Jeux olympiques et paralympiques de 2024.
Si tu achètes dans le neuf, retiens deux choses. La ville se transforme autour de la gare de Saint-Denis Pleyel, appelée à devenir l'une des plus grandes gares du Grand Paris Express, avec la tour Pleyel en restructuration et le quartier Cœur Pleyel réorienté vers le tourisme et les loisirs. Et l'ancien Village des athlètes des JO 2024, à cheval sur Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine et L'Île-Saint-Denis, se peuple progressivement : premiers habitants dès l'été 2025, quartier pleinement habité à l'automne 2025, environ 6 000 habitants attendus d'ici 2027, avec un parc Ampère livré à l'été 2026. Côté transport, la ligne 14 dessert Saint-Denis Pleyel depuis le 24 juin 2024 ; les lignes 16 et 17 du Grand Paris Express, elles, viennent d'être repoussées : la Société du Grand Paris annonçait le 24 septembre 2026 un premier tronçon désormais attendu à l'automne 2028, au lieu de fin 2027.
Côté prix, la référence reste l'ancien : 4 243 €/m² de prix médian pour un appartement, d'après les ventes réelles enregistrées (DVF), l'un des niveaux les plus abordables de la petite couronne parisienne.
Pleyel
Le secteur en pleine mutation autour de la future grande gare du Grand Paris Express (lignes 14, 16 et 17 à terme), avec la tour Pleyel en restructuration et des programmes récents comme Les Lumières Pleyel, rue Pleyel.
Profil : investisseurs, actifs pariant sur la nouvelle gare.
Confluence
Au bord de la Seine, un ancien secteur industriel (ex-Alstom) en reconversion, avec des programmes comme Apogée, allée de Seine, Reflets, rue de la Confluence, et Les Traversées, rue Charles-Michels. L'achèvement de la ZAC est visé à l'horizon 2026.
Profil : familles, recherche de calme au bord de l'eau.
Centre-ville et Basilique
Le cœur historique, autour de la basilique royale et de l'avenue de Stalingrad, où quelques programmes neufs s'insèrent dans le tissu ancien (Les Balcons, Les Herbes Folles).
Profil : primo-accédants, proximité des commerces et de la gare RER.
Le Landy et Universeine
Au nord-est, près du Stade de France, un secteur d'activité et de bureaux où se glissent des programmes résidentiels comme ceux de la rue Volta ou de l'angle rue des Céréales-rue Proudhon.
Profil : actifs travaillant sur le pôle tertiaire du Stade de France.
Franc-Moisin et Bel Air
À l'est, un quartier populaire de grands ensembles. Peu de programmes neufs y sont recensés à ce jour.
Profil : budgets serrés, premier achat.
Transports
Aujourd'hui : métro lignes 12 et 13, RER B et RER D, tramways T1, T5 et T8. La gare de Saint-Denis Pleyel doit devenir l'une des plus grandes gares du Grand Paris Express, avec quatre lignes à terme. La ligne 14 la dessert déjà depuis le 24 juin 2024. Les lignes 16 et 17 restent en travaux : la Société du Grand Paris annonçait le 24 septembre 2026 un nouveau report, avec un premier tronçon désormais attendu à l'automne 2028 (Blanc-Mesnil pour la ligne 16, aéroport du Bourget pour la ligne 17) et un second tronçon à l'automne 2029 pour chacune. La ligne 15 reste, elle, affichée pour 2031 sur le site officiel du Grand Paris Express. Ces dates ont beaucoup bougé en 2026 et restent à confirmer au moment de l'achat.
Le marché immobilier
Voir le détail
Prix médian au m²
Appartement · DVF
4029 €
Fourchette 3075 – 4800 €/m²
Source : Base DVF (DGFiP)
Loyer moyen au m²
Appartement, charges comprises
21,0 €
Rendement brut ~6,2 %
Source : ANIL, Carte des loyers 2025
Taxe foncière
Taux TFPB · DGFiP 2025
39,7 %
+ TEOM 7,0 %
S'applique à la valeur locative, pas au prix · exonération 2 ans dans le neuf
Marché du neuf
Seine-Saint-Denis · ECLN 2026-T1
5013 €
Délai d'écoulement 5,5 trim. · 5118 dispo
Marché du neuf en Seine-Saint-Denis →
Performance énergétique du neuf
Étiquette énergie · DPE ADEME
79 %
classés A ou B (2 981 logements neufs)
Le neuf relève de la RE2020 : agrégat communal
Prix au m² : appartement à Saint-Denis (€/m²)
Évolution du prix médian au m² à Saint-Denis
Carte des programmes neufs à Saint-Denis
Projets & urbanisme
4 projets neufs à venir
Des programmes en préparation, détectés via les permis de construire : repérés avant leur commercialisation.
Voir les projets à venirDémographie
INSEE 2021Voir les données
| Catégorie | Population |
|---|---|
| Moins de 15 ans | 24727 habitants |
| De 15 à 24 ans | 17009 habitants |
| De 25 à 39 ans | 28078 habitants |
| De 40 à 54 ans | 21690 habitants |
| De 55 à 64 ans | 11023 habitants |
| De 65 à 79 ans | 8738 habitants |
| 80 ans ou plus | 2677 habitants |
Économie et habitants de Saint-Denis
INSEE 2021
Niveau de vie médian
Revenu disponible · INSEE Filosofi 2023
18330 €
par an et par personne (unité de consommation)
Solvabilité des locataires : indicateur d'attractivité
Taux de chômage
15-64 ans · INSEE 2023
18,6 %
24 % de propriétaires
Chômage faible = moindre risque de vacance locative
Voir les données
| Catégorie | Emplois |
|---|---|
| BEPC, brevet élémentaire, brevet des collèges, DNB | 6196 emplois |
| Baccalauréat universitaire ou équivalent : Licence, licence | 7724 emplois |
| Aucun diplôme ou certificat d'études primaires | 20802 emplois |
| CAP, BEP ou diplôme de niveau équivalent | 10522 emplois |
| Enseignement supérieur de cycle court : BTS, DUT, Deug, Deus | 6400 emplois |
| Baccalauréat, brevet professionnel ou équivalent | 15924 emplois |
| Diplôme de niveau bac + 5 ou plus | 10231 emplois |
Éducation à Saint-Denis
Chargement des établissements scolaires…
Risques et sécurité
Sécurité · cambriolages
Délinquance enregistrée · SSMSI 2025
3,5
cambriolages de logement / 1000 hab.
Indice officiel, ni jugement ni ressenti de sécurité
Chargement de l'analyse des risques…
Guides & questions fréquentes
Guides VEFA pour Saint-Denis
Processus d'AchatChoisir son lot en VEFA : les erreurs qu'on ne vous racontera jamais chez le promoteur
Introduction à la VEFAClimatisation en VEFA : pourquoi il faut la prévoir avant la première pelletée de béton
Processus d'AchatAcheter en VEFA avec des enfants : guide pratique pour les familles
Aspects FinanciersImmobilier neuf : toutes les aides 2025 expliquées simplement
Questions fréquentes
Quel est le prix de l'immobilier à St denis ?
À St denis, le prix médian observé est d'environ 4029 €/m² (appartement, source DVF 2023–2025). Voir le détail des prix au m² sur la page dédiée.
Quel est le loyer moyen au m² à St denis ?
À St denis, le loyer d'annonce moyen est d'environ 21,0 €/m² pour un appartement (source ANIL, Carte des loyers, 2025). Soit un rendement locatif brut indicatif d'environ 6,2 % au regard des prix de vente (DVF).
Quelle est la taxe foncière à St denis ?
À St denis, le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 39,6 % (DGFiP 2025). S'y ajoute la TEOM (ordures ménagères) à 7,0 %. Ce taux s'applique à la valeur locative cadastrale (≈ la moitié de la VLC annuelle), pas au prix d'achat ; le montant figure sur l'avis d'imposition.
Le marché locatif est-il porteur à St denis ?
À St denis, le niveau de vie médian y est d'environ 18 330 € par an et par personne (unité de consommation), le taux de chômage des 15-64 ans est de 18,6 % (INSEE, 2023). Pour un investissement locatif, un revenu élevé et un chômage faible sont des signaux favorables (solvabilité des locataires, moindre risque de vacance) ; à croiser avec le rendement locatif et le prix au m².
Les logements neufs sont-ils performants à St denis ?
À St denis, environ 79 % des logements neufs diagnostiqués depuis 2021 sont classés A ou B au DPE (sur 2981 diagnostics, source ADEME). Le logement neuf est soumis à la réglementation environnementale RE2020. Indicateur communal indicatif : le DPE d'un programme précis est remis par le promoteur.
Quels sont les indices de délinquance à St denis ?
À St denis, on enregistre environ 3,5 cambriolage(s) de logement et 2,8 vol(s) de véhicule pour 1000 habitants (source SSMSI, ministère de l'Intérieur, 2025). Il s'agit de délinquance enregistrée par la police et la gendarmerie, à l'échelle communale. C'est un indicateur officiel, qui ne reflète ni le ressenti de sécurité ni un jugement sur un quartier précis.
Combien de programmes immobiliers neufs à St denis ?
17 programme(s) neuf(s) en VEFA sont référencés à St denis (12 en commercialisation, 4 en construction).
Quels promoteurs construisent à St denis ?
Parmi les promoteurs actifs à St denis : COOPIMMO, C A P S, CAPS - SEQENS ACCESSION.
Quand sont livrés les programmes neufs à St denis ?
Les livraisons s'échelonnent de T3 2024 à T4 2028.