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Choisir le programme, le promoteur, le lot
0 € engagé
Appels de fonds cumulés : 0 %
Avant tout engagement, vous comparez les programmes, le promoteur et le lot. C'est l'étape la plus libre et la plus déterminante : une fois la réservation signée, la marge de manœuvre se réduit.
Les angles morts
- Un lot se juge sur le plan masse (orientation, vis-à-vis, étage), pas sur la plaquette commerciale.
- Vérifiez la solidité du promoteur : livraisons passées, garantie financière d'achèvement (GFA).
- Les surfaces annexes (balcon, terrasse, jardin) sont parfois comptées avec tolérance : lisez la notice.
2
Réserver — le contrat préliminaire
Dépôt ≤ 5 %
Appels de fonds cumulés : 5 %
Vous signez le contrat de réservation et versez un dépôt de garantie, plafonné par la loi : 5 % du prix si la livraison intervient sous 1 an, 2 % entre 1 et 2 ans, rien au-delà.
Les angles morts
- Vous disposez d'un délai de rétractation de 10 jours après la première présentation du contrat.
- Le contrat doit mentionner le prix, le délai de livraison et la notice descriptive du bien.
- Tout se négocie avant de signer : frais, équipements, options, calendrier.
3
Financer et signer chez le notaire
Vente définitive
Appels de fonds cumulés : 5 %
Une fois votre prêt obtenu, vous signez l'acte authentique de vente chez le notaire. La vente devient définitive et les appels de fonds commencent, au rythme du chantier.
Les angles morts
- L'offre de prêt a une durée de validité limitée : calez le rendez-vous notaire dessus.
- Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits (environ 2 à 3 %, contre 7 à 8 % dans l'ancien).
- Vérifiez vos aides : PTZ, TVA réduite en zone éligible.
4
Construire — au rythme des appels de fonds
35 % · 70 % · 95 %
Appels de fonds cumulés : 95 %
Le chantier avance et vous payez selon son avancement. Les plafonds sont fixés par la loi (art. R.261-14 du Code de la construction) : au plus 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement de l'immeuble.
Les angles morts
- Chaque appel de fonds doit correspondre à un stade réellement atteint : vous pouvez le faire vérifier.
- C'est le moment des travaux modificatifs (TMA) : demandez-les tôt et chiffrez-les de près.
- Une visite « cloisons », avant les finitions, permet de contrôler l'implantation et les réseaux.
5
Livrer — la remise des clés
Solde 5 %
Appels de fonds cumulés : 100 %
À la livraison, vous recevez les clés et signez le procès-verbal après une visite contradictoire. Vous versez le solde (les 5 % restants), que vous pouvez consigner tant que les réserves ne sont pas levées.
Les angles morts
- Notez toutes les réserves (défauts, malfaçons) sur le procès-verbal : c'est votre principal levier.
- Les 5 % du solde sont consignables chez un tiers en cas de réserves : ne les versez pas à l'aveugle.
- Vous avez 1 mois pour signaler par lettre recommandée les défauts non vus le jour de la livraison.
6
Garanties et vie de la copropriété
1 · 2 · 10 ans
Appels de fonds cumulés : 100 %
Après la remise des clés, trois garanties légales vous protègent : parfait achèvement (1 an, tout désordre signalé), biennale (2 ans, équipements dissociables) et décennale (10 ans, solidité et étanchéité).
Les angles morts
- La garantie de parfait achèvement couvre tous les défauts signalés la première année : utilisez-la.
- La première assemblée générale fixe le syndic : un vrai enjeu, pas une simple formalité.
- Conservez tous les documents (procès-verbal, notice, attestations) : ils servent en cas de litige.