Glossaire VEFA

Les appels de fonds sont les versements échelonnés que l'acquéreur effectue au fur et à mesure de l'avancement du chantier. Leur plafond est strictement encadré par l'article R.261-14 du Code de la construction :

• Réservation : 2 à 5 % (dépôt de garantie)
• Achèvement des fondations : 35 % cumulés
• Mise hors d'eau (planchers du dernier étage) : 70 %
• Mise hors d'air (cloisons et étanchéité) : 95 %
• Livraison : 100 % (dont 5 % consignables en cas de réserves)

Chaque appel doit être déclenché par un courrier du promoteur attestant de l'avancement. Les 5 % de la livraison peuvent être consignés à la Caisse des Dépôts si des réserves sont émises.

Le CCMI est utilisé pour faire construire une maison individuelle sur un terrain dont l'acquéreur est déjà propriétaire. Il existe en deux variantes : avec fourniture de plan (le plus protecteur, le constructeur fournit les plans et réalise les travaux) ou sans fourniture de plan.

Principale différence avec la VEFA : en CCMI, l'acquéreur reste propriétaire du terrain et le constructeur n'est pas maître d'ouvrage. En VEFA, on achète un appartement dans un programme collectif où le promoteur pilote tout. Les garanties (parfait achèvement, biennale, décennale) existent dans les deux régimes mais sont articulées différemment.

Le délai SRU (issu de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain n° 2000-1208) accorde à l'acquéreur d'un logement neuf 10 jours pour se rétracter sans avoir à se justifier, après la signature du contrat de réservation (ou parfois du compromis).

Le délai démarre à compter de la réception du contrat signé et notifié par lettre recommandée. La rétractation se fait également par lettre recommandée envoyée avant l'expiration des 10 jours. Le dépôt de garantie est intégralement restitué dans les 21 jours.

C'est la seule fenêtre permettant d'annuler une réservation sans pénalité, hors clauses suspensives. Strict et non prorogeable.

Le dépôt de garantie est la somme versée par l'acquéreur à la signature du contrat de réservation. Son montant est plafonné par la loi :

• 5 % maximum si la livraison est prévue dans l'année
• 2 % maximum si la livraison est prévue dans les 2 ans
• Aucun dépôt n'est dû au-delà de 2 ans

Le dépôt est placé sur un compte séquestre (notaire, banque) et viendra en déduction du premier appel de fonds à la signature notariée. Il est intégralement restitué en cas de rétractation dans le délai SRU ou de non-réalisation d'une clause suspensive (refus de prêt par exemple).

Les frais de notaire dans le neuf sont réduits par rapport à l'ancien : environ 2 à 3 % du prix en VEFA, contre 7 à 8 % dans l'ancien.

Ils se décomposent en trois parties :

• Émoluments du notaire : rémunération réglementée (~1 %)
• Taxes : droits d'enregistrement réduits dans le neuf (0,715 % vs 5,80 % dans l'ancien dans la plupart des départements)
• Débours : frais avancés par le notaire (publicité foncière, documents administratifs)

Cette réduction est l'un des avantages financiers clés de l'achat en VEFA.

La garantie biennale (ou garantie de bon fonctionnement) couvre les éléments d'équipement dissociables du bâti pendant 2 ans à compter de la livraison : volets roulants, chaudière, radiateurs, robinetterie, VMC (ventilation), interphone, etc.

Un élément est dit dissociable s'il peut être retiré ou remplacé sans détériorer la structure du bâti. Pour les éléments indissociables (canalisations encastrées, carrelage scellé…), c'est la garantie décennale qui s'applique.

Base juridique : article 1792-3 du Code civil.

La garantie décennale dure 10 ans à compter de la livraison et couvre les dommages graves : ceux qui compromettent la solidité de l'ouvrage (fissures structurelles, affaissement) ou qui le rendent impropre à sa destination (infiltrations majeures, défaut d'étanchéité de la toiture, isolation phonique gravement insuffisante).

Tous les acteurs de la construction (promoteur, architecte, maître d'œuvre, entreprises) sont obligatoirement assurés en décennale. Elle couvre aussi les éléments d'équipement indissociables du bâti.

Base juridique : articles 1792 et 1792-2 du Code civil. La réclamation se fait par lettre recommandée avec accusé de réception.

La GFA (Garantie Financière d'Achèvement) est obligatoire pour tout programme VEFA (article L.261-10-1 du Code de la construction). Elle assure à l'acquéreur que son logement sera achevé même si le promoteur fait faillite avant la livraison.

Deux formes existent :

• GFA extrinsèque (la plus courante et la plus protectrice) : un garant externe (banque, assureur agréé) s'engage à financer l'achèvement.
• GFA intrinsèque (plus rare et plus risquée) : le promoteur garantit sur ses fonds propres et son état d'avancement.

Le nom du garant et le numéro de police GFA doivent figurer dans l'acte de vente notarié. Sans GFA, l'acte de vente est nul.

La Garantie de Parfait Achèvement (GPA) dure 1 an à compter de la date de livraison. Elle couvre tous les défauts de construction signalés dans le procès-verbal de livraison ou révélés dans l'année qui suit, quelle que soit leur nature (peinture, prise électrique, carrelage, fissure, équipement défaillant, etc.).

C'est la garantie post-livraison la plus large. Le promoteur a l'obligation de réparer ou de faire réparer les désordres à ses frais. Toute réclamation doit être faite par lettre recommandée avec accusé de réception ; la déclaration interrompt la prescription.

Base juridique : article 1792-6 du Code civil.

La mise hors d'air intervient après la mise hors d'eau : elle correspond à la pose des menuiseries extérieures (fenêtres, portes d'entrée, portes-fenêtres) et à l'achèvement des cloisons et de l'étanchéité. Le bâtiment est alors entièrement clos.

Ce stade déclenche un appel de fonds important : jusqu'à 95 % du prix total peut être réclamé à l'acquéreur (article R.261-14 du Code de la construction).

Après le hors d'air viennent les finitions (peinture, revêtements de sol, équipements sanitaires) puis la livraison.

La mise hors d'eau est un jalon majeur du chantier : il correspond à l'achèvement de la charpente et de la toiture, ainsi qu'à la pose des planchers du dernier étage. Le bâtiment est alors protégé des intempéries (pluie, neige).

Ce stade déclenche un appel de fonds important : selon l'article R.261-14 du Code de la construction, l'acquéreur peut être appelé à payer jusqu'à 70 % du prix total à ce stade.

Avant le hors d'eau viennent les fondations (35 % du prix), après vient le hors d'air (95 %).

La loi Pinel permet aux investisseurs achetant un logement neuf à louer de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, en contrepartie d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans à un plafond de loyer réglementé.

À partir de 2024, seul le Pinel+ (anciennement « Super Pinel ») subsiste, réservé aux logements respectant des critères de qualité environnementale renforcés et situés en zone éligible (A, A bis, B1).

Taux de réduction Pinel+ 2024 (sur la valeur du bien dans la limite de 300 000 €) :

• 6 ans de location : 12 %
• 9 ans de location : 18 %
• 12 ans de location : 21 %

Plafonds de loyer et de ressources des locataires applicables.

Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est un prêt sans intérêts ni frais de dossier, accordé aux primo-accédants pour financer une partie de l'achat de leur résidence principale neuve. Il est cumulable avec d'autres prêts (immobilier classique, prêt employeur, etc.).

Conditions principales :

• Être primo-accédant (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 années précédentes).
• Respecter les plafonds de ressources (variables selon la composition du foyer et la zone géographique).
• Acheter dans une zone éligible (depuis 2024, recentré sur les zones tendues A bis, A et B1 pour le neuf).

Le montant et la durée de remboursement dépendent du revenu et de la zone. Le PTZ représente jusqu'à 50 % du montant de l'opération.

Le procès-verbal de livraison est le document signé par l'acquéreur et le promoteur lors de la remise des clés. Il atteste de la livraison effective du logement et liste toutes les réserves (défauts apparents) constatées.

Conseils pratiques :

• Prendre son temps lors de la visite (1h minimum pour un T3).
• Apporter appareil photo, lampe torche, mètre, bouteille d'eau (tester les évacuations).
• Vérifier toutes les pièces, le compteur, les équipements, l'extérieur.
• Ne jamais signer un PV sans réserves en cas de doute.

C'est le document de référence en cas de litige post-livraison. Conserver précieusement.

La RE2020 (Réglementation Environnementale 2020) est la norme obligatoire pour tous les permis de construire déposés depuis le 1er janvier 2022. Elle remplace la RT2012 avec trois objectifs majeurs :

• Sobriété énergétique : consommation primaire abaissée vs RT2012.
• Bas carbone : prise en compte de l'empreinte carbone de la construction sur tout le cycle de vie (matériaux, transport, exploitation, démolition).
• Confort d'été : nouveau seuil pour anticiper les canicules sans climatisation systématique.

Conséquences concrètes : isolation renforcée, recours accru au bois et matériaux biosourcés, généralisation des pompes à chaleur, ventilation double flux, etc.

Les réserves sont les défauts apparents constatés par l'acquéreur lors de la livraison du logement (carrelage rayé, prise manquante, finition bâclée, équipement défaillant, mauvaise dimension, etc.) et inscrits au procès-verbal de livraison.

Le promoteur a 1 mois pour lever les réserves apparentes mentionnées au PV. À défaut, l'acquéreur peut consigner 5 % du prix auprès de la Caisse des Dépôts jusqu'à la levée effective (article R.261-14 du Code de la construction).

Tout défaut non noté au PV à la livraison reste couvert par la garantie de parfait achèvement pendant 1 an, mais devient plus difficile à faire réparer rapidement.

Le syndic est le mandataire chargé d'administrer la copropriété : tenue des assemblées générales, exécution des décisions, gestion comptable, entretien des parties communes, suivi des litiges.

Dans un programme neuf, le syndic initial est désigné par le promoteur au moment de la livraison. Il s'agit fréquemment d'un syndic « ami » du promoteur, désignation valable jusqu'à la première assemblée générale.

À cette première AG (qui doit se tenir dans l'année suivant la livraison du dernier lot), les copropriétaires peuvent voter le changement de syndic à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Vivement recommandé pour garantir l'indépendance face au promoteur.

Les Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA) regroupent toutes les modifications qu'un acquéreur peut demander au promoteur par rapport au plan d'origine du lot : changement de revêtement de sol, suppression ou ajout d'une cloison, modification des prises électriques, choix d'une cuisine intégrée, etc.

Les TMA sont facturées en supplément, généralement avec une marge significative pour le promoteur (souvent +50 à +100 % vs un artisan indépendant). Elles doivent être demandées tôt dans le projet, avant que le chantier n'atteigne le stade rendant les modifications impossibles.

Bon réflexe : demander un devis détaillé pour chaque TMA et comparer aux prix du marché. Sur les finitions, le post-livraison via un artisan indépendant est souvent plus économique.

La TVA réduite à 5,5 % (au lieu de 20 %) s'applique à l'achat d'un logement neuf destiné à la résidence principale, situé dans certaines zones prioritaires :

• Quartiers ANRU (rénovation urbaine) ou à proximité immédiate
• QPV (Quartiers Prioritaires de la Politique de la Ville) ou à 300 m

Conditions : plafonds de ressources du foyer (variables selon la composition), prix de vente plafonné, engagement d'occupation pendant 10 ans minimum.

Ce dispositif permet une économie immédiate substantielle (14,5 points de TVA) très intéressante pour l'accession sociale à la propriété en zone tendue.

La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), aussi appelée vente sur plan, est un contrat par lequel un acquéreur achète un bien immobilier neuf qui n'est pas encore construit (ou en cours de construction). L'acheteur devient propriétaire du sol et des constructions existantes dès la signature de l'acte de vente, puis acquiert progressivement la propriété de l'ouvrage à mesure de son avancement.

Régime juridique : articles L.261-1 à L.261-22 du Code de la construction et de l'habitation. Concerne principalement les appartements en programme collectif neuf. Le promoteur reste maître d'ouvrage jusqu'à la livraison.