FAQ VEFA

La Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA), ou vente sur plan, désigne l'achat d'un logement neuf avant ou pendant sa construction. L'acquéreur devient progressivement propriétaire du bien au fur et à mesure de l'avancement du chantier, suivant un échéancier d'appels de fonds encadré par la loi.

La VEFA est strictement définie par les articles L.261-1 à L.261-22 du Code de la construction et de l'habitation. Elle se distingue du CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) par le fait qu'elle concerne principalement des programmes collectifs (appartements en résidence neuve) et que le promoteur reste maître d'ouvrage jusqu'à la livraison.

Acheter en VEFA permet de bénéficier des dernières normes énergétiques (RE2020), de frais de notaire réduits (~2-3 % vs 7-8 % dans l'ancien), de l'éligibilité au PTZ ou à la TVA réduite dans certaines zones, et de garanties juridiques solides (GFA, parfait achèvement, biennale, décennale).

Un achat en VEFA suit un parcours structuré sur 18 à 30 mois en moyenne :

1. Contrat de réservation : signature avec versement d'un dépôt de garantie (2 à 5 % du prix), bloque le lot.
2. Délai de rétractation SRU : 10 jours après réception du contrat.
3. Acte de vente notarié : signé 3 à 6 mois après la réservation. C'est à ce moment que vous découvrez le calendrier définitif de livraison.
4. Appels de fonds : versements échelonnés selon l'avancement (fondations, hors d'eau, hors d'air, finitions).
5. TMA (Travaux Modificatifs Acquéreur) : choix de finitions et modifications souhaitées, à formuler tôt.
6. Pré-livraison : visite de cloisons puis pré-livraison, l'occasion de repérer les défauts.
7. Livraison : remise des clés contre le solde du prix. Vous émettez les réserves éventuelles.
8. Année de parfait achèvement : levée des réserves dans les 12 mois.

Les appels de fonds en VEFA sont les versements échelonnés que l'acquéreur effectue au fur et à mesure de l'avancement du chantier. Leur plafond est strictement encadré par la loi (article R.261-14 du Code de la construction) :

• À la réservation : 2 à 5 % (dépôt de garantie)
• À la signature notariée : jusqu'à 35 % cumulés selon avancement
• À l'achèvement des fondations : 35 % cumulés
• À la mise hors d'eau (planchers du dernier étage) : 70 %
• À la mise hors d'air (cloisons et étanchéité) : 95 %
• À la livraison : 100 % (5 % consignables en cas de réserves)

Bon à savoir : vous pouvez consigner les 5 % restants à la livraison auprès de la Caisse des Dépôts si vous émettez des réserves. Cette somme ne sera débloquée qu'une fois les réserves levées par le promoteur. C'est un levier important pour faire respecter les engagements.

La Garantie Financière d'Achèvement (GFA) est la garantie la plus importante en VEFA : elle assure à l'acquéreur que son logement sera achevé même si le promoteur fait faillite avant la livraison.

Elle est obligatoire pour tout programme en VEFA (article L.261-10-1 du Code de la construction). Le promoteur doit l'avoir souscrite auprès d'un établissement bancaire ou d'un assureur agréé avant la signature de l'acte de vente notarié.

Deux formes existent :

• GFA extrinsèque (la plus courante et la plus protectrice) : un garant externe (banque, assureur) s'engage à financer l'achèvement.
• GFA intrinsèque (plus rare, plus risquée) : le promoteur garantit lui-même sur ses fonds propres et l'état d'avancement.

À vérifier dans l'acte de vente : le nom du garant, le type de GFA et son numéro de police. Si votre programme n'a pas de GFA, ne signez pas.

La Travaux Modificatifs Acquéreur (TMA) regroupe l'ensemble des modifications qu'un acquéreur peut demander au promoteur par rapport au plan d'origine du lot : changement de revêtement de sol, suppression ou ajout d'une cloison, modification des prises électriques, choix de la cuisine intégrée, etc.

Les TMA sont facturées en supplément, généralement avec une marge significative pour le promoteur. Elles doivent être demandées tôt (idéalement avant ou juste après la signature notariée), car au-delà d'un certain stade d'avancement du chantier, beaucoup deviennent techniquement impossibles ou très coûteuses.

Bon réflexe : demander un devis détaillé pour chaque TMA et comparer aux prix du marché. Sur certaines prestations (carrelage, équipements de salle de bain), le surcoût du promoteur peut atteindre 50 à 100 % vs un artisan indépendant en post-livraison.

Trois garanties post-livraison protègent l'acquéreur VEFA, chacune avec une durée et un périmètre spécifique :

• Garantie de Parfait Achèvement (GPA) — 1 an à compter de la livraison. Couvre tous les défauts signalés au PV de livraison ou apparus dans l'année, qu'ils soient mineurs (peinture, prise) ou structurels. C'est la garantie la plus large.
• Garantie Biennale (de bon fonctionnement) — 2 ans. Couvre les éléments d'équipement dissociables du bâti : volets roulants, chaudière, radiateurs, robinetterie, ventilation mécanique.
• Garantie Décennale — 10 ans. Couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination : infiltrations, fissures structurelles, défauts d'étanchéité, isolation phonique gravement insuffisante.

Toutes les réclamations doivent être faites par lettre recommandée avec accusé de réception. La déclaration interrompt la prescription. Conservez précieusement le PV de livraison et l'acte de vente : ils sont les documents de référence en cas de litige.

La livraison est l'aboutissement de la VEFA : remise officielle des clés contre le solde du prix. Elle se déroule en plusieurs temps :

1. Convocation par recommandé du promoteur avec un délai raisonnable (2 à 3 semaines).
2. Visite contradictoire avec un représentant du promoteur, idéalement accompagné d'un expert indépendant ou d'un proche aguerri.
3. Procès-verbal de livraison : document signé par les deux parties. Tous les défauts non conformes au contrat (carrelage rayé, prise manquante, finition bâclée, mauvaise dimension, équipement défaillant) doivent y être inscrits comme réserves.
4. Délai de levée : le promoteur a 1 mois pour lever les réserves apparentes, sinon vous pouvez consigner 5 % du prix.

Conseil : prenez votre temps (minimum 1h pour un T3), apportez un appareil photo, une lampe torche, un mètre et une bouteille d'eau pour tester les évacuations. Ne signez jamais un PV sans réserves si vous avez le moindre doute.

Oui, et c'est souvent vivement conseillé. Le syndic initial est désigné par le promoteur à la livraison : il s'agit fréquemment d'un syndic « ami » du promoteur, ce qui peut nuire à l'indépendance des décisions de la copropriété.

À la première Assemblée Générale (qui doit se tenir dans l'année suivant la livraison du dernier lot), les copropriétaires peuvent voter le changement de syndic. La procédure :

1. Proposer un nouveau syndic à l'ordre du jour (au moins 2 mois avant l'AG).
2. Comparer plusieurs devis : honoraires, services inclus, qualité de la communication.
3. Voter à la majorité de l'article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, présents ou non).

Pourquoi c'est important : un syndic indépendant défendra mieux les intérêts de la copropriété face au promoteur lors des litiges de la première année (levée des réserves, désordres apparus dans la GPA). Coordonner les copropriétaires sur ce vote est l'un des bénéfices clés d'une communauté comme VefaConnect.

Un retard de livraison VEFA est relativement fréquent (intempéries, défaillance d'un sous-traitant, autorisations administratives). Voici la marche à suivre :

1. Vérifier la date contractuelle dans l'acte de vente notarié (souvent au trimestre près, parfois avec une fenêtre).
2. Demander un courrier officiel au promoteur précisant le motif et la nouvelle date prévisionnelle. Le promoteur doit invoquer une cause exonératoire prévue au contrat (force majeure, intempéries exceptionnelles…) pour ne pas devoir d'indemnités.
3. Mise en demeure par recommandé si le retard dépasse plusieurs trimestres sans justification valable.
4. Indemnisation : la plupart des contrats prévoient une clause pénale (souvent 1/3000e du prix par jour de retard). À défaut, vous pouvez demander réparation du préjudice subi (loyer payé pendant le retard, double charge, frais de garde-meuble).
5. Action collective : si plusieurs acquéreurs sont concernés, une démarche groupée a beaucoup plus de poids qu'une démarche individuelle. C'est l'un des cœurs de VefaConnect.

Plusieurs voies permettent d'annuler une réservation VEFA selon le moment où vous êtes dans le processus :

• Délai de rétractation SRU : 10 jours à compter de la réception du contrat de réservation signé. Pendant ce délai, vous pouvez annuler sans motif et récupérer l'intégralité du dépôt de garantie. C'est la voie la plus simple : envoyez un courrier recommandé.
• Clauses suspensives non levées : si une condition prévue au contrat ne se réalise pas (refus de prêt, vente liée non aboutie), vous récupérez le dépôt. Le refus de prêt doit être attesté par au moins deux banques distinctes.
• Modification substantielle du programme par le promoteur (surface modifiée de plus de 5 %, changement d'exposition, etc.) : vous pouvez vous désengager sans pénalité.
• Hors de ces cas, après les 10 jours : vous perdez le dépôt de garantie. L'annulation devient une rupture contractuelle.

Conseil : si vous hésitez après la signature du contrat de réservation, agissez vite. Le délai SRU est strict et non prorogeable.