Commercialisation
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348 085Habitants · INSEE 2021
4758 €/m²Prix médian · DVF
56Programmes neufs
29Promoteurs actifs
T2 2025 → T4 2027Livraisons
Programmes et appartements neufs à Nice
06300 · Alpes-maritimes (06)
Commercialisation
Programmes neufs par phase à Nice
Promoteurs actifs à Nice
Vivre à Nice : la ville et ses quartiers
Cinquième ville de France avec 357 737 habitants au recensement de 2023 (INSEE), Nice vit d'abord du tourisme et de l'aéroport Nice Côte d'Azur, troisième de France derrière les deux aéroports parisiens avec plus de 15,2 millions de passagers en 2025. La ville développe aussi un pôle technologique autour de Nice Méridia, adossé à l'Université Côte d'Azur et au CHU. Le climat et la vie balnéaire restent les premiers moteurs de la demande de logements, à l'achat comme à la location.
Si tu achètes dans le neuf, retiens deux choses. Nice Méridia, la technopole en construction au nord-est de la ville, doit voir son premier bâtiment tertiaire (« Le Lab », 6 000 m²) mis en service en 2026, avant une montée en puissance du quartier dans les années suivantes. Côté transports, la ligne 4 du tramway, qui reliera Nice à Cagnes-sur-Mer, doit ouvrir une première section jusqu'à l'institut Arnault-Tzanck en 2028, pour un achèvement complet autour de 2030-2031. La desserte à la livraison est à vérifier programme par programme.
Côté prix, la référence reste l'ancien : 4 500 €/m² de prix médian pour un appartement, d'après les ventes réelles enregistrées (DVF). C'est l'étalon pour juger si le prix d'un lot neuf est tenu ou gonflé.
Nice Méridia, l'Ariane et Saint-Isidore
Au nord-est de la ville, la technopole Nice Méridia doit à terme regrouper 2 100 logements et autant de mètres carrés de bureaux que de recherche et développement, sur une zone d'aménagement de 24 hectares. Le quartier de Saint-Isidore, encore largement agricole, est desservi par le tramway 3, à 350 mètres d'un arrêt en correspondance avec la ligne 2 à Grand Arénas. L'Ariane, plus ancien, est engagé dans un programme de rénovation urbaine.
Profil : jeunes actifs, primo-accédants, investisseurs qui misent sur la technopole.
Riquier et le port
À l'est du centre, un quartier au caractère de village dans la ville, autour du port et de la gare de Riquier (Menton, Monaco, Antibes).
Profil : familles, actifs qui travaillent vers Monaco ou Menton.
Libération et la Gare du Sud
L'ancienne Gare du Sud, fermée au trafic ferroviaire, a rouvert commercialement en juillet 2023 puis engagé sa reconversion culturelle depuis février 2026 (exposition consacrée à Léonard de Vinci, futur fablab). Le quartier Libération, autour, reste l'un des plus populaires et vivants du centre-ville, avec son marché quotidien.
Profil : familles, jeunes actifs, vie de quartier au quotidien.
Cimiez
Le quartier résidentiel historique du nord de la ville, sur la colline, avec ses arènes romaines et son monastère.
Profil : familles, budgets élevés, recherche de calme et de patrimoine.
Fabron et Californie
À l'ouest, à une dizaine de minutes en voiture de l'aéroport, un secteur résidentiel avec vue mer.
Profil : cadres, familles, proximité de l'aéroport et du littoral ouest.
Transports
Le réseau actuel compte trois lignes de tramway (T1, T2 et T3, ce dernier ouvert en 2019 entre Saint-Isidore et l'aéroport). La ligne 4, qui reliera Nice à Cagnes-sur-Mer sur dix-huit stations, doit ouvrir une première section jusqu'à l'institut Arnault-Tzanck en 2028, pour un achèvement complet autour de 2030-2031. Un téléphérique urbain reliant Nice à Saint-Laurent-du-Var est à l'étude, avec un calendrier annoncé initialement pour début 2026 mais non reconfirmé depuis. L'aéroport Nice Côte d'Azur, troisième de France, a inauguré l'extension de son terminal 2 le 13 avril 2026.
Le marché immobilier
Voir le détail
Prix médian au m²
Appartement · DVF
4758 €
Fourchette 3716 – 6000 €/m²
Source : Base DVF (DGFiP)
Loyer moyen au m²
Appartement, charges comprises
20,4 €
Rendement brut ~5,2 %
Source : ANIL, Carte des loyers 2025
Taxe foncière
Taux TFPB · DGFiP 2025
42,4 %
+ TEOM 10,5 %
S'applique à la valeur locative, pas au prix · exonération 2 ans dans le neuf
Marché du neuf
Alpes-Maritimes · ECLN 2026-T1
7637 €
Délai d'écoulement 5,2 trim. · 1950 dispo
Marché du neuf en Alpes-Maritimes →
Performance énergétique du neuf
Étiquette énergie · DPE ADEME
92 %
classés A ou B (7 671 logements neufs)
Le neuf relève de la RE2020 : agrégat communal
Prix au m² : appartement à Nice (€/m²)
Évolution du prix médian au m² à Nice
Carte des programmes neufs à Nice
Projets & urbanisme
87 projets neufs à venir
Des programmes en préparation, détectés via les permis de construire : repérés avant leur commercialisation.
Voir les projets à venirDémographie
INSEE 2021Voir les données
| Catégorie | Population |
|---|---|
| Moins de 15 ans | 53905 habitants |
| De 15 à 24 ans | 43544 habitants |
| De 25 à 39 ans | 63065 habitants |
| De 40 à 54 ans | 63563 habitants |
| De 55 à 64 ans | 41283 habitants |
| De 65 à 79 ans | 54983 habitants |
| 80 ans ou plus | 27741 habitants |
Économie et habitants de Nice
INSEE 2021
Niveau de vie médian
Revenu disponible · INSEE Filosofi 2023
24080 €
par an et par personne (unité de consommation)
Solvabilité des locataires : indicateur d'attractivité
Taux de chômage
15-64 ans · INSEE 2023
13,1 %
47 % de propriétaires
Chômage faible = moindre risque de vacance locative
Voir les données
| Catégorie | Emplois |
|---|---|
| Diplôme de niveau bac + 5 ou plus | 34782 emplois |
| Aucun diplôme ou certificat d'études primaires | 28186 emplois |
| Baccalauréat universitaire ou équivalent : Licence, licence | 27786 emplois |
| CAP, BEP ou diplôme de niveau équivalent | 33947 emplois |
| Baccalauréat, brevet professionnel ou équivalent | 45444 emplois |
| Enseignement supérieur de cycle court : BTS, DUT, Deug, Deus | 23226 emplois |
| BEPC, brevet élémentaire, brevet des collèges, DNB | 18083 emplois |
Éducation à Nice
Chargement des établissements scolaires…
Risques et sécurité
Sécurité · cambriolages
Délinquance enregistrée · SSMSI 2025
6,1
cambriolages de logement / 1000 hab.
Indice officiel, ni jugement ni ressenti de sécurité
Chargement de l'analyse des risques…
Guides & questions fréquentes
Guides VEFA pour Nice
Processus d'AchatChoisir son lot en VEFA : les erreurs qu'on ne vous racontera jamais chez le promoteur
Introduction à la VEFAClimatisation en VEFA : pourquoi il faut la prévoir avant la première pelletée de béton
Processus d'AchatAcheter en VEFA avec des enfants : guide pratique pour les familles
Aspects FinanciersImmobilier neuf : toutes les aides 2025 expliquées simplement
Questions fréquentes
Quel est le prix de l'immobilier à Nice ?
À Nice, le prix médian observé est d'environ 4758 €/m² (appartement, source DVF 2023–2025). Voir le détail des prix au m² sur la page dédiée.
Quel est le loyer moyen au m² à Nice ?
À Nice, le loyer d'annonce moyen est d'environ 20,4 €/m² pour un appartement (source ANIL, Carte des loyers, 2025). Soit un rendement locatif brut indicatif d'environ 5,2 % au regard des prix de vente (DVF).
Quelle est la taxe foncière à Nice ?
À Nice, le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties est de 42,4 % (DGFiP 2025). S'y ajoute la TEOM (ordures ménagères) à 10,5 %. Ce taux s'applique à la valeur locative cadastrale (≈ la moitié de la VLC annuelle), pas au prix d'achat ; le montant figure sur l'avis d'imposition.
Le marché locatif est-il porteur à Nice ?
À Nice, le niveau de vie médian y est d'environ 24 080 € par an et par personne (unité de consommation), le taux de chômage des 15-64 ans est de 13,1 % (INSEE, 2023). Pour un investissement locatif, un revenu élevé et un chômage faible sont des signaux favorables (solvabilité des locataires, moindre risque de vacance) ; à croiser avec le rendement locatif et le prix au m².
Les logements neufs sont-ils performants à Nice ?
À Nice, environ 92 % des logements neufs diagnostiqués depuis 2021 sont classés A ou B au DPE (sur 7671 diagnostics, source ADEME). Le logement neuf est soumis à la réglementation environnementale RE2020. Indicateur communal indicatif : le DPE d'un programme précis est remis par le promoteur.
Quels sont les indices de délinquance à Nice ?
À Nice, on enregistre environ 6,1 cambriolage(s) de logement et 2,6 vol(s) de véhicule pour 1000 habitants (source SSMSI, ministère de l'Intérieur, 2025). Il s'agit de délinquance enregistrée par la police et la gendarmerie, à l'échelle communale. C'est un indicateur officiel, qui ne reflète ni le ressenti de sécurité ni un jugement sur un quartier précis.
Combien de programmes immobiliers neufs à Nice ?
56 programme(s) neuf(s) en VEFA sont référencés à Nice (44 en commercialisation, 10 en construction).
Quels promoteurs construisent à Nice ?
Parmi les promoteurs actifs à Nice : AZUR REALISATION, VINCI Immobilier, Elgea Habitat.
Quand sont livrés les programmes neufs à Nice ?
Les livraisons s'échelonnent de T2 2025 à T4 2027.