Programme immobilier neuf à Saint-Maur-des-Fossés · par PATRIGNANI AEDIFICAT
Villa Giulietta
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Villa Giulietta : Programme immobilier neuf à St maur des fosses
La résidence Villa Giulietta, située à Saint-Maur-des-Fossés, est une construction de taille humaine intégrant des matériaux nobles et durables, notamment une façade en pierre de taille massive. Les parties communes offrent un cadre raffiné. Les logements se distinguent par des surfaces généreuses, et chacun dispose d'un espace extérieur, incluant des jardins et des terrasses. Les prestations incluent des équipements tels qu'une douche à l'italienne et un chauffage au sol.
- Localisation
- 36 Rue d'Alsace Lorraine, St maur des fosses
- Livraison annoncée
- 4ème trimestre 2026
Le programme en détail
Caractéristiques du programme Villa Giulietta
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De la réservation à la remise des clés
Le promoteur PATRIGNANI AEDIFICAT
PATRIGNANI AEDIFICAT est le promoteur en charge du programme Villa Giulietta à St maur des fosses. En achetant en VEFA auprès de PATRIGNANI AEDIFICAT, vous bénéficiez des garanties légales (GFA, GPA, biennale, décennale) encadrant la construction.
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Performance énergétique du neuf à St maur des fosses
Répartition des étiquettes énergie des 3 447 logements neufs diagnostiqués depuis 2021 dans la commune (ADEME). Le neuf est soumis à la RE2020.
(performance élevée)
Distribution : A 15 % B 14 % C 71 % (parts arrondies au point : leurs sommes peuvent différer légèrement de 100 % et du total « A ou B », calculé sur les valeurs exactes). Source : base DPE des logements neufs (ADEME), agrégat communal indicatif, pas le DPE de ce programme précis (consultez le DPE remis par le promoteur).
depuis 2021 · ADEME · Mise à jour mensuelle · Mis à jour le 12/09/2026Lots à St maur des fosses
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Prix de l'immobilier à St maur des fosses
Repère de prix pour un bien appartement dans le secteur, d'après les ventes réellement enregistrées (base DVF). Utile pour situer le neuf par rapport au marché local.
(50 % des ventes)
(2023–2025)
Source : base DVF (Demandes de valeurs foncières, DGFiP), biens appartements anciens et neufs. Donnée indicative à l'échelle de la commune, hors caractéristiques propres au programme : ne constitue pas une estimation de Villa Giulietta.
2025 · DGFiP · Publication semestrielle (avril & octobre) · Mis à jour le 01/10/2026 Voir tous les prix de l'immobilier à St maur des fossesLe marché du neuf dans le département
Marché du neuf en Val-de-Marne
Tension du marché de l'immobilier neuf dans le département au 2026-T1 (enquête ECLN, SDES) : pour situer ce programme dans son marché.
(collectif)
du stock
disponibles
Voir le marché de l'immobilier neuf en Val-de-Marne → Source : enquête ECLN (SDES), indicateurs départementaux indicatifs.
2026-T1 · SDES · Publication trimestrielle · Mis à jour le 05/08/2026Préparer son financement
Passer du prix au projet
Anticiper les charges
La fiscalité locale à St maur des fosses
Fiscalité locale à St maur des fosses
Taux d'imposition locale votés dans la commune (DGFiP 2025). Ils s'appliquent à la valeur locative cadastrale (≈ la moitié de la VLC annuelle), et non au prix d'achat.
(TEOM)
Exonération de taxe foncière de 2 ans possible dans le neuf après l'achèvement (sauf délibération contraire de la commune, à confirmer). Source : « Fiscalité locale des particuliers » (DGFiP). Le montant réel dépend de la valeur locative cadastrale de votre lot (indiquée sur l'avis d'imposition), non dérivable du prix d'achat.
2025 · DGFiP · Publication annuelle · Mis à jour le 26/06/2026Les échanges du programme
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Autour de Villa Giulietta
Villa Giulietta : adresse et localisation à St maur des fosses
36 Rue d'Alsace Lorraine, 94100 Saint-Maur-des-Fossés
La commune
St maur des fosses : ce qu'il faut savoir avant d'acheter à Villa Giulietta
- Habitants
- 76 572
Avec 76 572 habitants (INSEE, recensement 2023), Saint-Maur-des-Fossés est la deuxième ville du Val-de-Marne. Bâtie sur une presqu'île formée par la dernière boucle de la Marne, à environ 5 km au sud-est de Paris, elle se distingue par un habitat plus résidentiel que la moyenne de la petite couronne : 66 % d'appartements mais aussi 33 % de maisons, et 62 % de propriétaires occupants. Ses quatre gares RER A en font une ville prisée des cadres qui travaillent à Paris ou à La Défense, avec des écoles réputées et des bords de Marne aménagés.
Si tu achètes dans le neuf, retiens deux choses. D'abord, les marchés couverts d'Adamville et de La Varenne, fermés depuis septembre 2024 pour 8,5 millions d'euros de travaux, doivent rouvrir fin avril 2026. Ensuite, le Grand Paris Express change la donne à long terme : la future gare Saint-Maur - Créteil de la ligne 15 sud, en correspondance directe avec le RER A, sera la station la plus profonde de France (plateformes à 52,6 mètres), avec une mise en service prévue au deuxième trimestre 2027 et environ 45 000 voyageurs par jour attendus.
Côté prix, la référence reste l'ancien : 5 701 €/m² de prix médian pour un appartement, d'après les ventes réelles enregistrées (DVF). C'est l'étalon pour juger si le prix d'un lot neuf est tenu ou gonflé.
Les quartiers de St maur des fosses
-
La Varenne-Saint-Hilaire
À l'ouest de la commune, en bordure de Marne : médiathèque, Villa Médicis (maison des arts et de la culture, qui abrite le musée de la ville) et cinéma Les 4 Delta, à proximité de la gare RER La Varenne - Chennevières. L'écoquartier du Jardin des Facultés, un ancien campus universitaire réhabilité, a été inauguré en 2025 et redonne du souffle au quartier.
Profil : FamillesCadresBudgets confortables
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Le Parc
Un secteur verdoyant et calme au nord de la ville, entre le Vieux Saint-Maur et Champignol, considéré comme l'un des quartiers les plus recherchés de la commune. L'offre neuve y reste rare.
Profil : FamillesBudgets élevés
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Adamville
Le cœur historique de la ville : la mairie, le théâtre, le conservatoire et le cinéma Le Lido se concentrent autour de la place Adamville-Kennedy. Son marché couvert, fermé depuis 2024, doit rouvrir fin avril 2026 après rénovation.
Profil : FamillesPrimo-accédants
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La Pie
En bordure de Marne, entre le pont de Bonneuil et le pont de Créteil : une promenade et une piste cyclable longent les berges, et le secteur est identifié pour de futurs aménagements dans les documents d'urbanisme de la ville.
Profil : FamillesRecherche de calme au bord de l'eau
-
Champignol
Au nord de la commune, également en bord de Marne, avec un accès direct au RER A : maisons de style meulière de la Belle Époque et marché de quartier.
Profil : FamillesActifs cherchant le RER à pied
Transports à St maur des fosses
Quatre gares RER A desservent Saint-Maur-des-Fossés, dont Saint-Maur - Créteil, Le Parc de Saint-Maur et La Varenne - Chennevières, à environ 15 minutes du centre de Paris, complétées par le bus en site propre TVM (Trans-Val-de-Marne). Le Grand Paris Express doit changer la donne à moyen terme : la ligne 15 sud aura une gare Saint-Maur - Créteil en correspondance directe avec le RER A, la plus profonde de France (52,6 mètres), avec une mise en service prévue au deuxième trimestre 2027.
Tous les programmes neufs à St maur des fosses Département 94
Le quotidien autour de la résidence
Environnement et quartier à St maur des fosses
Transports, écoles, commerces et services à proximité
Analyse du quartier en cours…
Risques du secteur à St maur des fosses
Risques naturels et technologiques, argiles, sismicité, radon
Analyse des risques en cours…
Bruit du secteur à St maur des fosses
Exposition aux routes, voies ferrées et aéroports
Estimation du bruit du secteur en cours…
Comparer les programmes du secteur
Comparer Villa Giulietta aux autres programmes neufs à St maur des fosses
Vue rapide des autres programmes immobiliers neufs voisins pour positionner Villa Giulietta face à la concurrence locale.
| Programme | Promoteur | Phase | Livraison | À partir de | Surface min | Lots dispo |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ce programme Villa Giulietta | PATRIGNANI AEDIFICAT | Construction | 4ème trimestre 2026 | - | - | 0 |
| Villa Camelia | PATRIGNANI AEDIFICAT | Construction | 4ème T 2025 | - | - | 0 |
| 87 Bellechasse | EMERIGE | Construction | 4ème T 2027 | - | - | 0 |
| Jane | PROVINI | Construction | 3ème T 2025 | - | - | 0 |
Avant commercialisation
Les projets neufs à venir à St maur des fosses
98 projets détectés
Projets repérés via les permis de construire, avant commercialisation. Ce total concerne St maur des fosses et ne signifie pas que les projets sont tous proches de Villa Giulietta.
Explorer les projets à venirSource : permis de construire (Sit@del).
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L'Écrin Varenne
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Tes questions sur Villa Giulietta
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Quelles garanties VEFA s'appliquent à Villa Giulietta ?
Comment réserver un lot dans Villa Giulietta ?
Villa Giulietta est-il éligible au Prêt à Taux Zéro (PTZ) ?
Tu as d'autres questions sur l'achat en VEFA ? Consulte notre FAQ générale VEFA.
Approfondir : Tout savoir sur l'achat de Villa Giulietta
Les conditions et garanties de la VEFA, expliquées pour ce programme.
Acheter en VEFA : Conditions et garanties
Acheter en VEFA : conditions et garanties pour Villa Giulietta
Le programme Villa Giulietta à St maur des fosses est vendu en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), un cadre juridique strict défini par les articles L.261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. L'acquéreur paie le logement au fur et à mesure de l'avancement des travaux et bénéficie de garanties légales fortes.
Étapes clés du chantier (estimations rétrogrades à partir de la livraison)
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Réservation (contrat préliminaire) : 4ème trimestre 2024 Étape franchie
Signature du contrat de réservation chez le promoteur avec dépôt de garantie (5 % max si livraison ≤ 1 an, 2 % entre 1 et 2 ans, 0 % au-delà).
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Fondations / Démarrage des travaux : 2ème trimestre 2025 Étape franchie
Premier appel de fonds important (souvent ~35 %). Le chantier est lancé sur le terrain.
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Plancher haut du RDC / Mise hors fondations : 4ème trimestre 2025 Étape franchie
Étape intermédiaire : la structure verticale prend forme.
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Mise hors d'eau : 1er trimestre 2026 Étape franchie
Toiture posée : l'intérieur est protégé des intempéries. Appel de fonds significatif.
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Mise hors d'air : 2ème trimestre 2026 Étape franchie
Menuiseries extérieures posées : fermeture complète du bâtiment.
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Équipements & finitions intérieures : 3ème trimestre 2026 Étape franchie
Cloisons, plomberie, électricité, revêtements. Visite cloisons possible.
-
Livraison du logement (remise des clés) : 4ème trimestre 2026 Étape franchie
Procès-verbal de livraison signé, état des lieux contradictoire. Solde du prix versé. Démarrage des garanties (GPA, biennale, décennale).
Garanties légales applicables à Villa Giulietta
- GFA (Garantie Financière d'Achèvement) : assure l'achèvement du programme même en cas de défaillance du promoteur, condition obligatoire de la VEFA. En savoir plus.
- GPA (Garantie de Parfait Achèvement), 1 an après livraison : couvre tous les désordres signalés à la livraison ou pendant la 1ère année. En savoir plus.
- Garantie biennale (2 ans) : couvre les équipements dissociables du bâti (volets roulants, robinetterie, chaudière…). En savoir plus.
- Garantie décennale (10 ans) : couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (gros œuvre, étanchéité…). En savoir plus.
Échéancier de paiement type
En VEFA, le prix se règle par appels de fonds suivant l'avancement (plafonds légaux, art. R.261-14 CCH) :
- 5 % à la signature du contrat de réservation
- + 30 % à l'achèvement des fondations (35 % cumulés)
- + 35 % à la mise hors d'eau (70 % cumulés)
- + 25 % à l'achèvement des travaux (95 % cumulés)
- 5 % à la livraison (sauf retenue pour réserves)
Frais de notaire réduits en VEFA : environ 2 à 3 % du prix, contre 7-8 % dans l'ancien. Voir notre FAQ VEFA · Glossaire VEFA
