1. Le choix de l’orientation

L’orientation est l’un des critères les plus importants à analyser. Elle va conditionner la luminosité de votre logement mais aussi son confort thermique au fil des saisons. Sur le plan, elle est généralement indiquée en haut à gauche ou en bas à droite, sous la forme d’une rosace.

Le salon

Pour le salon, on va chercher une orientation sud ou sud-ouest. Cela permet de profiter d’une lumière généreuse dans l’après-midi, mais aussi de bénéficier de la plus forte intensité lumineuse. En hiver, c’est un avantage indéniable : la pièce chauffe gratuitement grâce au soleil. En été, en revanche, lors d’épisodes caniculaires, ce même avantage peut se transformer en inconvénient avec une chaleur étouffante. Dans ce cas, l’installation d’une climatisation peut neutraliser le problème, mais si vous êtes en logement collectif, cela nécessitera de passer par une assemblée générale.

Les chambres

Pour les chambres, on va rechercher l’opposé : la fraîcheur. Une exposition nord permet de garder une température stable toute l’année, tandis que l’est offre la douceur du soleil du matin. Ces deux expositions garantissent des nuits plus confortables, loin des surchauffes estivales.

Les autres pièces

Pour ce qui est des cuisines, salles de bain et autres pièces secondaires, il n’y a pas de règle absolue : leur exposition importe moins, même si l’on préfère souvent garder les meilleures orientations pour les espaces de vie.

Les balcons, terrasses et jardins

Pour les extérieurs, on privilégie une orientation sud ou sud-ouest afin de profiter pleinement du soleil. L’ouest peut convenir mais sera plus difficile à vivre en période estivale : il sera presque impossible d’utiliser sa terrasse aux heures les plus chaudes sans parasol. En revanche, l’intersaison y sera très agréable. Les terrasses orientées plein nord sont à éviter, sauf si vous disposez d’autres espaces extérieurs mieux orientés.

💡 Conseil pratique : pour la revente, un extérieur exploitable (au moins une table et deux chaises) est quasiment indispensable aujourd’hui.

2. L’intérêt du logement traversant

Un logement traversant est un appartement (ou une maison) qui dispose d’ouvertures sur au moins deux façades opposées. C’est un atout majeur.

En hiver, cela permet de créer un courant d’air qui renouvelle l’air rapidement sans faire chuter la température des murs. En été, c’est encore plus précieux : vous pourrez rafraîchir vos pièces beaucoup plus vite qu’avec une simple ouverture côté rue.

👉 Résultat : un confort supérieur et un vrai argument à la revente.

3. La disposition des pièces

L’entrée

Idéalement, on entre par une véritable entrée, éventuellement directement dans le salon quand on cherche à optimiser la surface. Dans tous les cas, il doit y avoir un placard à proximité immédiate de la porte d’entrée pour ranger manteaux, chaussures et sacs.
À éviter : les logements où l’entrée dessert directement les chambres, sans transition.

Le salon, pièce maîtresse

Le salon doit être la pièce la plus grande du logement. C’est là que l’on vit, que l’on reçoit, que l’on profite de son extérieur. Il doit donc donner sur une terrasse, un balcon ou un jardin. Il doit être lumineux, avec de larges ouvertures.

La forme idéale est rectangulaire ou carrée : elle permet de multiples aménagements et une meilleure circulation. On évite absolument les salons en couloir, qui réduisent la lumière, bloquent les circulations et rendent les meubles difficiles à placer.

La cuisine

Depuis plusieurs décennies, la mode est aux cuisines ouvertes sur le salon. Certes, ce n’est pas optimal pour les odeurs de cuisson (les hottes en appartement filtrent souvent mal, sans extraction réelle), mais cela permet de gagner de l’espace, d’agrandir la pièce de vie et d’éviter la solitude pendant la préparation des repas.
Conseil pratique : évitez une cuisine trop éloignée d’une fenêtre, pour pouvoir aérer facilement.

Les chambres

Les chambres doivent être situées à l’écart du salon, idéalement séparées par une porte. Cela limite le bruit et préserve l’intimité.

• Pour une suite parentale : au moins 12 m² avec sa propre salle d’eau.

• Pour les autres chambres : pas moins de 10 m² si vous comptez y dormir.

• Pour un bureau : 6 à 9 m² suffisent.

Chaque chambre doit disposer d’un placard intégré. Les grandes fenêtres apportent du confort, mais attention : elles réduisent les surfaces de mur disponibles pour les meubles et peuvent accentuer le vis-à-vis.

Salle de bain, salle d’eau et WC

Dans le coin nuit, on trouve souvent les pièces d’eau et les WC. Attention aux espaces de circulation : des portes coulissantes peuvent être une bonne solution pour gagner de la place. Pour un T4, prévoyez une baignoire, même si vous n’avez pas d’enfants : c’est un vrai atout à la revente.
 

5. Extérieur et parking : le duo gagnant

Ne vous lancez pas dans l’achat d’un logement neuf sans extérieur et sans parking. Ces deux éléments sont devenus incontournables, et encore plus depuis la pandémie.

Attention aussi aux loggias qui donnent directement sur le salon ou aux grands balcons recouverts par un autre balcon. Cela crée de l’ombre et assombrit la pièce de vie, parfois au point de perdre tout l’intérêt d’une exposition sud.

6. Les couloirs

Contrairement à une idée reçue, les couloirs ne sont pas toujours négatifs : ils permettent de séparer les espaces et de limiter les nuisances sonores. Ils sont aussi parfaits pour les enfants qui veulent faire des pointes de vitesse.

Mais l’immobilier est cher. Un couloir de 8 m² à Paris, à 12 000 €/m², représente un luxe de près de 100 000 €.
👉 On essaie donc de limiter leur taille : 10 à 15 % maximum de la surface totale.
Côté largeur, 80 cm suffisent (1 mètre si accessibilité handicap).

7. Surface utile vs surface totale

Il ne faut pas se laisser piéger par le chiffre brut de la surface inscrite sur le plan. Un 80 m² peut paraître plus intéressant qu’un 70 m², mais la vraie question est : quelle est la surface réellement utile ?

En pratique, ce qui compte, ce sont les mètres carrés dans lesquels vous allez réellement vivre. Combien fait votre salon une fois l’entrée et les dégagements déduits ? Quelle est la surface réelle des chambres, hors placards et couloirs ? Avez-vous une salle de bain fonctionnelle ou une pièce minuscule coincée au bout d’un couloir interminable ?

C’est ici que se joue souvent la différence entre deux appartements de même taille sur le papier : un plan mal conçu peut donner un 80 m² avec un salon étriqué de 17 m², alors qu’un 70 m² bien pensé offrira une pièce de vie lumineuse et agréable de 25 m².

👉 Mieux vaut donc un logement plus petit mais bien agencé qu’un grand appartement truffé de couloirs et de pertes d’espace.

 

8. Le plan de masse et la mitoyenneté

Le plan de masse

Demandez-le toujours. Il vous donne une vision d’ensemble de l’immeuble, des étages, des circulations, et peut révéler des nuisances potentielles que le plan isolé de l’appartement ne montre pas.

La mitoyenneté

La mitoyenneté est un choix à arbitrer.

• Avantage : meilleure isolation thermique.

• Inconvénient : nuisances sonores.

Si vous êtes sensible au bruit, attention aux pièces de vie accolées à des chambres. Si vous êtes frileux ou économe, la mitoyenneté est en revanche un atout.
💡 Vérifiez aussi le type de cloison : béton = bon, cloison légère = piège.

9. Angles et hauteurs sous plafond

Soyez attentif à la forme des pièces : on recherche des angles droits. Les pièces biscornues et les poutres au milieu des espaces sont à éviter.

Attention aussi aux mansardages, indiqués par des zones hachurées sur le plan. Acheter un appartement mansardé n’est pas un problème en soi, mais le prix doit être décoté en conséquence.

10. Les pièges des promoteurs

De nombreux promoteurs trichent sur la surface de la “pièce de vie”.
Exemple : un logement de 100 m² avec une “pièce de vie” annoncée à 26 m²… mais comprenant l’entrée, la cuisine et les dégagements. Résultat : un vrai salon de seulement 17 m². Ridicule pour cette taille d’appartement.

Conclusion

En étant attentif à ces critères — orientation, traversée, disposition des pièces, surfaces utiles, plan de masse, mitoyenneté et pièges des promoteurs — vous maximiserez vos chances de choisir le meilleur plan pour votre futur logement.

👉 Dernier conseil : pensez toujours confort immédiat ET valeur de revente.