1. Pourquoi l’immobilier neuf traverse‑t‑il une crise ?
Depuis deux ans, les réservations dans le neuf plongent : ‑34 % entre 2023 et 2024.
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Fin du dispositif Pinel : la carotte fiscale disparaît pour les investisseurs.
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Norme RE 2020 : les immeubles sont plus performants… donc plus chers à construire.
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Hausse des taux : 1 % en 2021 → 4 % début 2025.
Les promoteurs reportent leurs lancements, les acheteurs attendent une accalmie. Pour relancer la demande, l’État a sorti (ou renforcé) plusieurs aides que nous détaillons ci‑dessous, dans le même ordre que votre texte d’origine.
2. PTZ : le retour en grâce du Prêt à Taux Zéro
2.1. Rappel express
Le PTZ est un crédit sans intérêts qui complète votre prêt immobilier classique. Il finance l’achat d’un logement neuf en résidence principale et peut grimper jusqu’à 180 000 € (contre 138 000 € auparavant).
2.2. Qui peut en profiter ?
| Condition | Explication pratique |
|---|---|
| Primo‑accédant | Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale pendant les 2 dernières années. |
| Plafonds de revenus | On utilise votre revenu fiscal de référence N‑2 (2023 pour un achat en 2025). Les plafonds varient par zone A/B1/B2/C et par taille de foyer. |
| Résidence principale | Vous devez occuper le logement ≥ 8 mois/an pendant 6 ans minimum. |
📌 Exemple : un couple sans enfant achetant à Toulouse (zone B1) doit justifier de revenus 2023 ≤ 49 000 €. S’ils gagnaient 22 000 € en 2023, ils pourraient emprunter jusqu’à 112 500 € à 0 %.
Simulation officielle ici : Simulateur
2.3. Comment se calcule le montant ?
Le pourcentage financé par le PTZ dépend de la zone et du nombre d’occupants :
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Zone A : 40 % du prix dans la limite de 180 000 €.
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Zone B1/B2 : 40 % ou 20 % selon la taille de la commune.
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Zone C : 20 %.
La durée du PTZ (20 à 25 ans) et le différé de remboursement (5 à 15 ans) varient également avec vos revenus.
Le calcule demeure très complexe, aussi il est préférable d'utiliser le simulateur officiel du gouvernement.
3. Bail Réel Solidaire (BRS) : acheter les murs, pas le terrain
3.1. Comment ça marche ?
Vous devenez propriétaire du bâti tandis qu’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain, qu’il vous loue via une redevance foncière modique (en moyenne 1 € à 2 €/m²/mois).
3.2. Avantages et limites
| Avantage | Explication |
| Prix d’achat ‑30 à ‑40 % | Le coût du terrain disparaît, ce qui réduit le montant à financer. |
| Frais de notaire réduits | Calculés sur un prix plus bas et à taux réduit. |
| Cumulable PTZ/PAS | Oui, tant que vous restez sous les plafonds de revenus. |
| Plafond de revente | Revente encadrée : prix d’achat + indexation limitée (≈ 1,25 %/an). Pas de plus‑value spéculative. |
3.3. Public visé
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Ménages modestes à intermédiaires.
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Achat en résidence principale uniquement
4. Prêt d’Accession Sociale (PAS) : moins de frais, zéro apport
4.1. Pourquoi le PAS est‑il intéressant ?
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Frais de dossier plafonnés à 500 €.
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Hypothèque sans taxe de publicité foncière (gain ≈ 0,6 % du montant garanti).
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Aucun apport personnel exigé par la banque (pratique quand votre épargne est déjà mobilisée pour les frais de notaire).
4.2. Exemple chiffré (achat 300 000 €)
| Poste de frais | Crédit classique | PAS |
| Frais de dossier | 1 500 € | 500 € |
| Hypothèque + taxe | 3 600 € | 1 800 € |
| Acte notarié | 1 200 € | 800 € |
| Total | 6 300 € | 3 100 € |
💡 Économie immédiate : 3 200 € – et vous pouvez toujours ajouter un PTZ par‑dessus !
5. PSLA : louer maintenant, acheter plus tard (le leasing de l'immobilier)
5.1. Le principe
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Vous signez un contrat de location‑accession avec un bailleur social.
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Phase 1 : vous louez le logement (redevance = loyer + part épargne) pendant 6 à 36 mois.
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Phase 2 : vous levez l’option d’achat. La part épargne versée s’impute sur le prix.
5.2. Pourquoi c’est (très) avantageux ?
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TVA à 5,5 % au lieu de 20 % → prix final ‑12 %.
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Taxe foncière exonérée 15 ans.
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Prix plafonné (‑20 à ‑30 % vs marché).
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Cumul PTZ possible.
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Garantie de rachat/relogement en cas d’imprévu.
5.3. Points de vigilance
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Offre limitée : programmes gérés par les Organismes HLM.
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Quartiers en développement plus qu’hyper‑centre.
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Plafonds de revenus stricts (identiques au BRS en zone A/B1/B2/C).
6. TVA réduite à 5,5 % : booster d’accession dans les quartiers ANRU
6.1. Règles d’éligibilité
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Localisation : logement neuf situé dans un quartier prioritaire (ANRU/QPV) ou à < 500 m.
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Usage : vous en faites votre résidence principale pendant 15 ans.
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Revenus : plafonds identiques à ceux du PSLA.
⚠️ Revendre ou louer avant 15 ans = remboursement du différentiel de TVA (14,5 %).
7. Peut‑on cumuler plusieurs aides ?
| Combinaison | Possible ? | Commentaire |
| PTZ + PAS | ✔️ | Le duo le plus courant : zéro intérêt + frais réduits. |
| PTZ + BRS | ✔️ | Puissant pour abaisser l’emprunt bancaire résiduel. |
| PTZ + PAS + TVA 5,5 % | ✔️* | Si le bien est en zone ANRU et que les revenus restent sous tous les plafonds. |
| PTZ + PSLA | ✔️ | Le PTZ n’est débloqué qu’au moment de la levée d’option. |
| BRS + PSLA | ✖️ | Incompatibles (foncier déjà détenu par l’OFS vs bailleur social). |
8. Foire aux questions (FAQ)
► Puis‑je louer un logement acheté avec un PTZ ? Non, sauf exception (mutation pro, divorce…) et seulement après 6 ans sans pénalité.
► Le BRS est‑il transmissible à mes enfants ? Oui, mais toujours sous conditions de revenus ; l’OFS doit donner son accord.
► Que se passe‑t‑il si je n’achète pas à l’issue du PSLA ? Vous restez locataire ou l’organisme vous reloge.
9. L’essentiel à retenir
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Le Prêt à Taux Zéro finance jusqu’à 180 000 € à 0 %.
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Le BRS et le PSLA réduisent respectivement le prix du foncier et la TVA.
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Le PAS divise les frais de crédit par deux et s’additionne au PTZ.
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La TVA 5,5 % dans les quartiers ANRU économise 14,5 % du prix.
